10月18日\,中糧集團副總裁、大悅城地產(chǎn)董事長兼總經(jīng)理周政帶著他的一眾管理層團隊出現(xiàn)在大悅城“商業(yè)聚焦資本高峰論壇”上。

      與往年不同的是\,大悅城今年的論壇除了他們慣常的商戶\,還多了不少金融界的面孔。包括國壽投資、新加坡政府產(chǎn)業(yè)投資、摩根士丹利、高盛、安邦等。

      2007年\,首個項目西單大悅城開業(yè)。曾實現(xiàn)開業(yè)當年即盈利\,被譽為業(yè)界神話。2010年\,時任中糧集團掌門人寧高寧提出“10年布局20個大悅城”的目標。大悅城的定位也更為清晰堅定\,面向18至35歲的城市新興中產(chǎn)階級\,以年輕、時尚、潮流、品位為特征。大悅城繼而在國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域占有重要一席之地。

      但近年來\,商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域開始面臨存量巨大、同質(zhì)化嚴重、結(jié)構(gòu)性問題突出等困局。由于普遍缺乏優(yōu)質(zhì)運營實力\,大多數(shù)商業(yè)項目如履薄冰。

      周政這一次要向公眾拋出他們的轉(zhuǎn)型計劃——“大資管”戰(zhàn)略。周政在接受21世紀經(jīng)濟報道記者采訪時表示\,“所謂的資產(chǎn)管理模式\,實際上是希望做輕、速度做快、成本做低和回報做高。”

      轉(zhuǎn)型資管模式

      2010年\,時任中糧集團掌門人寧高寧提出“10年布局20個大悅城”的目標。

      周政透露\,“截至目前\,大悅城通過自己開發(fā)建設(shè)的大悅城進展到第8個\,天津和平大悅城屬于以輸出管理模式運作的第9個大悅城。目前貴陽、昆明兩座城市大悅城也以管理輸出模式正在落實\,確保2020年將獲得20個大悅城。”

      不過\,大悅城模式的改變是未來將采用輕重并舉模式。據(jù)周政透露\,未來每年將開發(fā)1-2個大悅城\,其他將采用輕資產(chǎn)模式。重資產(chǎn)和輕資產(chǎn)將達到各自占比對半。

      大悅城所謂的輕資產(chǎn)模式\,即其要實現(xiàn)從開發(fā)運營商轉(zhuǎn)為資產(chǎn)管理商。實際上\,據(jù)大悅城相關(guān)人士透露\,早在今年年初公司就已經(jīng)在談成立核心基金引入合作者事宜\,從最初的10個意向合作者\,最終篩選出了中國人壽和GIC兩大機構(gòu)投資者\,成立合伙基金完成出售。

      從大悅城對外公開的信息可以梳理出其路徑。7月18日\,大悅城地產(chǎn)有限公司發(fā)布公告稱\,將公開掛牌出售旗下立運有限公司、熙安有限公司及錦星有限公司49%股份\,掛牌總價不低于92.89億元;7月29日\,大悅城宣布作為普通合伙人與兩家機構(gòu)投資者成立合伙基金\,參與競投此前掛牌出售的北京三公司49%股權(quán)。8月18日\,大悅城宣布合伙基金成功競得前述三公司股權(quán)\,引入GIC及中國人壽兩大機構(gòu)投資者。

      大悅城地產(chǎn)副總經(jīng)理吳錚表示\,大資管戰(zhàn)略的第一步是盤活優(yōu)質(zhì)存量資產(chǎn)。目前\,大悅城與國壽投資控股有限公司、新加坡政府產(chǎn)業(yè)投資有限公司共同成立了國內(nèi)第一家地產(chǎn)核心基金。通過基金管理模式\,大悅城可以在項目和基金兩個層面享有資產(chǎn)增值收益\,這也是首次將商業(yè)地產(chǎn)投資發(fā)展普遍采用的基金模式引入中國。

      吳錚稱\,未來大悅城三種擴張模式包括引入合作方開發(fā)、以基金模式并購和管理輸出。不過\,與傳統(tǒng)自己開發(fā)建設(shè)不同的是\,吳錚坦言\,“一定要有很好的產(chǎn)品力\,才會有真正更好的金融屬性\,才會有更多投資人追隨我們。”

      周政透露\,在資本運作方面\,大悅城目前主要在向凱德、普洛斯學(xué)習。

      凱德置地通過旗下的投資和資產(chǎn)管理團隊收購商用物業(yè)\,然后通過項目管理團隊開發(fā)運營\,最后將運營成熟的商用物業(yè)注入嘉茂零售中國信托(CRCT)\,將其轉(zhuǎn)化為公眾投資。因為基金與項目相連\,所以基金的建立是凱德在中國樓盤開發(fā)的一個堅實后盾\,而凱德成功的項目運作也是資本回報保障。

      普洛斯模式的成功也令國內(nèi)包括萬科在內(nèi)的不少開發(fā)商向其模仿學(xué)習。公開資料顯示\,在1993年以3600萬美元的啟動基金起步\,普洛斯的全球版圖逐步從北美、歐洲拓展到亞洲\,呈幾何級數(shù)地完成了資產(chǎn)增值\,目前普洛斯資產(chǎn)達380億美元。

      商業(yè)地產(chǎn)困局

      周政稱\,人成長到一定時候\,就要學(xué)習走路\,到后面就要開始跑。具備快速跑的能力\,一方面與自身有關(guān)\,另一方面外部市場要有這樣的機會。“過去十年\,比的是誰會拿地\,一二線很多特別好的位置土地\,都被其他開發(fā)商占了。但未來\,市場將比拼的是誰能把項目運營好。”

      周政分析\,在中國經(jīng)濟和社會消費零售總額增速放緩的大背景下\,商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)面臨著“市場存量巨大、同質(zhì)化競爭加劇、結(jié)構(gòu)性問題突出”等諸多困境。2015年年底\,全國主要城市商業(yè)綜合體存量面積達到3.6億平方米\,2016年后將突破4.3億平方米\,購物中心總數(shù)達到4500個。這種情況在成都表現(xiàn)得較為典型\,目前整個城市的購物中心總體量超過700萬平方米\,在建面積超過250萬平方米\,已經(jīng)成為全國商業(yè)地產(chǎn)在建規(guī)模最大的城市\(zhòng),空置率也較大。在巨大的市場存量中\(zhòng),由于缺乏優(yōu)質(zhì)運營商\,多數(shù)商業(yè)項目如履薄冰。

      商業(yè)地產(chǎn)面臨的困境還不止于此。吳錚表示\,“目前中國城市化率一年56.1%\,以后每年可能會以0.5%左右的速度遞增。也就是說\,行業(yè)整體告別了一個人口迅速涌入城市的時代\,進入客流、人口增長相對平滑的時代。另外\,電商也在分食商業(yè)地產(chǎn)份額。去年全年網(wǎng)上銷售額是3.9萬億\,線上線下整體30萬億\,電商占總體份額的13%左右。到2020年\,電商行業(yè)整體預(yù)計份額會到18%-20%。也就是說\,盡管實體在增長\,電商也在一定程度上蠶食其中的份額\,而這是商業(yè)地產(chǎn)面臨的一個常態(tài)。”

      “與此同時\,用資產(chǎn)的視角來審視這個行業(yè)\,我們發(fā)現(xiàn)這些年來國內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)商市值普遍要比物業(yè)估值低\,有的甚至還低于賬面價值。估值低迷導(dǎo)致了很多投資者對商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)持謹慎態(tài)度\,在股本融資上并不具備什么優(yōu)勢。”周政表示。

      顯然\,在周政看來\,大資管計劃是破局商業(yè)地產(chǎn)困境的出路。而該計劃一旦運轉(zhuǎn)成功\,大悅城將成為中國的“普洛斯”。